Межевой план

Главной целью землеустроительных работ является разработка межевого плана. Он необходим при разделе, объединении, перераспределении и постановке земельных участков на кадастровый учет, а также при уточнении их границ.

Уточнение границ земельного участка

Уточнение границ участка поможет вам избежать множества проблем как с самой землей, так и с расположенной на ней недвижимостью. Кроме того, вы получите надежную защиту от посягательств соседей на ваши законные квадратные метры. Отсутствие или неточность оформленных в соответствии с законом границ может привести к следующим последствиям:

  • Таким участком нельзя будет свободно распоряжаться (продать, разделить, объединить, выделить земельный надел).
  • Сложно будет доказать владельцам смежных участков правильность границы, разделяющей ваши наделы.

Особо сложная ситуация может возникнуть, если соседи провели уточнение границ своего участка до вас, и вы, не вникая в подробности, подписали акт согласования. В этом случае возможно придется сносить (переносить) забор и даже расположенные возле него постройки.

Перераспределение границ земельного участка

Обычно перераспределение земель происходит по взаимному согласию владельцев смежных участков, которых не устраивает их существующая конфигурация. В итоге границы участков пересматриваются, образуются новые территории, а прежние участки признаются несуществующими.

Чтобы исходные участки могли участвовать в перераспределении, они должны быть не только соседними (иметь общие границы), но и:

  • надлежащим образом зарегистрированы в ГКН (в случае упрощенной регистрации нужно будет уточнить границы участков);
  • располагаться в одном административном округе;
  • относиться к одинаковой целевой категории земель.

Кроме того:

  • от каждого из вновь образованных участков должен иметься доступ к проезжей части;
  • общая площадь земельных участков должна сохраниться прежней;
  • не допускается наложение земель;
  • площадь каждого нового участка должна находиться в пределах максимальных и минимальных норм, установленных в данной местности для соответствующего типа землепользования.

Если будут обнаружены такие или подобные несоответствия законодательным нормам, в перераспределении участков будет отказано. Например, если на прежнем наделе стоит дачный домик, то площадь образованного вокруг дома участка должна быть не менее четырех соток (для Новосибирской области).

Впрочем, перед изготовлением межевого плана наш кадастровый инженер обязательно укажет на возможные проблемы и подскажет оптимальный способ их решения.

Раздел земельного участка

Решение о разделе земельного участка часто возникает при получении наследства или при разводе. Это типичный случай, когда наделом земли владеют несколько собственников, желающих получить свою долю и распоряжаться ею по своему усмотрению. Разумеется, перед тем как заказать межевой план, совладельцам необходимо прийти к соглашению о размере долей, а при возникновении спорной ситуации – обратиться в суд.

Разделить участок может и один владелец, например, выделив часть земли для продажи, дарения или сдачи в аренду. В любом случае изначальная площадь официально перестает существовать, а вместо нее образуется несколько отдельных наделов (за исключением сообществ типа садовых товариществ).

Перед разделом участка необходимо учесть множество нюансов. Так, например:

  • Площадь каждого вновь образованного надела должна быть не менее установленной нормы. Для Новосибирской области, например, это четыре сотки для дачного домика и садоводства.
  • Участки не должны иметь изломанных границ, а также вклиниваться, вкрапливаться и располагаться вперемешку друг с другом.
  • К каждому новообразованному участку должен быть свободный проход.
  • Для каждого участка должна сохраниться категория использования земель, установленная для исходной площади.

Особо сложная ситуация возникает, когда на разделяемом участке расположен объект недвижимости, например, доставшийся по наследству дом. При этом придется поделить само строение и обеспечить каждому совладельцу отдельный вход.

Объединение земельного участка

Объединение нескольких земельных участков в один в основном производится в двух случаях:

  • когда размеры соседних наделов по отдельности слишком малы для строительства;
  • если владелец смежных участков решил упростить систему документооборота и налогообложения.

Перед тем как заказать межевой план, необходимо удостовериться, что границы, площадь и характерные точки объединяемых участков точно установлены. Это условие особенно актуально для тех земель, которые были оформлены по упрощенной системе, в рамках «дачной амнистии».

Кроме того, исходные наделы должны удовлетворять следующим требованиям:

  • участки должны иметь общие границы (быть смежными);
  • принадлежать одному или нескольким лицам на праве собственности, а у участков, предоставленных на основе постоянного или срочного пользования, должен быть только один правообладатель;
  • относиться к одной категории земли и иметь одинаковое целевое предназначение;
  • располагаться в пределах одного муниципального образования;
  • для участков, находящихся в общей собственности, необходимо согласие всех дольщиков.

При этом, вновь образованный земельный участок не должен превышать максимальные размеры, установленные для данной местности.

Исправление реестровой (кадастровой) ошибки

Закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу со всеми поправками второго января 2019 года, определяет реестровую (кадастровую) ошибку как искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в реестре.

Ошибочные факты подразделяются на:

  • возникшие в результате ошибки кадастрового инженера; 
  • неточности и искажения в бумагах, направленных ОКУ (органу кадастрового учета) иными лицами или предприятиями, включая уведомления.

Типичные случаи:

Обычно в бумагах неверно указывают адрес, по которому находится объект, этажность, размеры земельного надела.

Кадастровая ошибка в оформлении многоконтурного земельного участка чаще всего объясняется неверным указанием его границ, представляющих собой совокупность контуров. Часто они разделены другими объектами и находятся друг от друга на приличном расстоянии.

Помимо этого, инженер, производящий замеры, может ошибиться в координатах поворотных точек или указать неправильный год ввода в эксплуатацию строящегося объекта.

Возможные причины возникновения

Как правило, кадастровая ошибка имеет место быть в одной из нижеследующих ситуаций:

  • применение специалистами устаревшего оборудования;
  • проведение работ в системе координат отличной от единой госсистемы, вследствие чего становится невозможно определить точное расположение участка относительно других;
  • внесение данных на основе приблизительных координат и карт без выезда на местность;
  • ошибки вычислений и неаккуратное обращение с измерительным оборудованием;
  • невнимательность;
  • неисправность оборудования для измерений.

Для чего это нужно?

Если владелец объекта недвижимости узнал о том, что сведения о его собственности не соответствуют реальному положению вещей, то необходимо как можно быстрее исправить ошибку.

Ведь если тот же земельный участок оформлен неправильно, этот может влиять на размер земельного налога. Есть риск, как переплатить, так и заплатить меньше. Но и во втором случае это не на пользу налогоплательщику: когда выяснится правда, придется не только внести все неуплаченные взносы, но и заплатить пеню.

К тому же, факт наличия ошибок в реестре может выясниться в самый неподходящий момент — например, когда собственник решит продать участок. Это помешает оперативно оформить документы, а возможно, и вовсе расстроит сделку.